业绩面：保利发展在今年一月份公布的2021年业绩快报显示，其去年营收总额2850亿元，同比增长17.2%，表现良好；净利润275.7亿元，同比降低-4.74%，表现较差。由于业绩快报已经公布三月有余，所以对当下的行情的影响较弱。在分析万科A和招商蛇口的2021年财报时我们提到，以2021年6月为转折点，之前两者营收和净利双增，之后增收不增利，同属房地产开发板块的保利发展也符合这一特征。背后的原因是2021年前两个季度和后两个季度，房地产销售市场呈现出的完全不同的冷热表现。根据中指院数据：2021年1-12月，全国50城商品住宅月均成交约3324万平方米，同比增长4.6%，但下半年成交面积同比下降超20%。既然房地产商的净利润与商品住宅的成交面积关系密切，那我们就可以通过对今年前三个月的商品住宅成交面积来推算保利发展在今年一季度的净利润增减。

根据中指院数据：2022年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米，同比下降40.5%，与2019-2021年同期均值相比下降19.0%，较2019年同期下降17.0%，市场情绪整体偏低。可以看出，自2021年6月开始的房地产市场成交低迷的趋势仍在延续，保利发展一季度净利润同比增速预计还将在负值区间内继续扩大。业绩面与长线交易对标，所以我们对于保利发展和整个房地产开发板块内个股的长期走势抱有悲观看法。中短期内，受到消息面、情绪面、大盘超跌反弹的影响，房地产开发类个股或许会出现暂时性走强。

三道红线：地产行业的“三道红线”，表面看是倒逼地产商降低负债，实际是考验地产商现金流的充裕程度和融资能力是否畅通。横向比较看，万科A的货币资产有1494亿元，资产负债率为79.74%；招商蛇口有795亿元，资产负债率为67.68%；保利发展有1321亿元，资产负债率77.93%，其处在中上水平。另外，由于保利发展属于央企，与中国恒大、融创中国等民企相比存在先天优势，所以其融资渠道也是中上等水平。

行情面：自3月16日至今，保利发展累计上涨24.41%，最高触及18.88元，该水平是2006年上市以来的最高价。受隔夜美盘大跌影响，今日开盘保利发展跳空下跌，截至午盘跌幅为2.57%。技术分析来看，当前股价依旧处于上涨波段，短期阻力位尚未形成（但大概率在18.86元），后续延续涨势的概率较高。上证指数和深证成指虽然都处于空头趋势，但存在筑底的特征，对保利发展的涨势拖累较小。美股受到俄乌冲突的影响持续大跌，悲观的投资情绪将会传导至A股市场，交易者需要密切关注隔夜美股表现。

▋总结：ATFX分析师团队观点：房地产商净利润的下降，一方面来自于行业发展不景气，另一方面来自于前些年高价拿地。在三道红线和银行业“两道杠”的双重挤压下，不建议对地产股抱有长期持有的想法。

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