业绩面：招商蛇口2021年业绩报告在3月22日发布，其中提到：全年营收总额1606亿元，同比增速23.93%，表现良好；净利润103.7亿元，同比增长-15.35%，表现较差。对此，招商蛇口财务总监黄均隆表示：2017年和2018年拿的高价地，近两年一直在结转，这是招商蛇口毛利率下降的重要原因。仔细比较发现，招商蛇口在2021年半年报当中披露的净利润增速还有365.32%，但第三季度的增速仅为189.76%，到第四季度直接转变为负增长。显然，问题出现在去年第三季度和第四季度。2021年报中“管理层讨论与分析”部分提到：“特别是下半年以来，房地产市场降温明显，商品房交易、土地市场、房地产开发投资、新开工面积都呈现逐月下滑态势。”去年下半年地产开发行业整体不景气，这是招商蛇口管理层的切身感受。

另外，根据中指院数据：2021年1-12月，全国50城商品住宅月均成交约3324万平方米，同比增长4.6%，但下半年成交面积同比下降超20%。不止招商蛇口净利润表现以2021年6月为转折点，万科A、保利发展等头部房地产企业均在该时点后出现净利润显著下降的问题。客观原因自然是“房地产行业在严格的监管调控措施下快速降温，再加“能耗双控”政策升级，经济增速下行压力加大”，但是，主观上我们也要做好房地产开发从“吃增量”转为“吃存量”的准备，而这一转变的关键时间点或许就在2021年6月。

三道红线：自2020年8月三道红线公布以来，招商蛇口就一直保持“绿档”状态，没有任何一项指标触及红线。具体来看，2021年招商蛇口总负债5794亿元，其中预收款总额1.282亿元，后者总量较小，可以忽略不计。资产负债率67.68%（约等于剔除预收款后比例），小于70%的监管标准。净负债率42.82%，现金短债比1.25，均小于监管要求的<1/100%。当然，绿档只代招商蛇口负债端表现符合监管层面的要求，并不代表其不会爆发偿债危机。近期中国恒大、融创中国纷纷遭遇现金流不足问题，我们对这一点需要保持高度警觉。如果自去年6月开始的房地产销售疲软问题延续到今年上半年，招商蛇口的净利润还将进一步下行，届时三道红线还能不能保持“绿档”存疑。

行情面：截至今日收盘，招商蛇口上涨5.1%，位居A股千亿市值以上个股的涨幅排行榜第七位。自3月16日触底反弹开始，累计涨幅已经达到27.49%，最高触及16.58元，刷新近一年半来新高。目前多头趋势良好，技术面持续上涨的动力仍旧存在。然而，基本面当中净利润的下滑，和消息面当中恒大、融创等的偿债危机，都不支持我们长期看多招商蛇口股价走势。

▋总结：ATFX分析师团队观点：港股市场的地产板块同样集体走强，比如绿景中国涨30.48%、粤海之地涨18%、禹州集团涨13.46%等等，此类个股均值得持续追踪。

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