业绩面和负债端：3月31日，万科A公布2021年财报：营收总额4528亿元，增速8.04亿元，表现一般；净利润总额252.2亿元，增速-45.75%，表现极差。万科董事会主席郁亮对这两项数据的评价是：“相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。”由于“三道红线”的存在，市场关注地产开发商的负债数据要多于其成长性数据。根据财报，万科A净负债率为29.7%，低于100%的监管上限要求；货币资金总额1493亿元，是短期债务总额的2.5倍，满足>1倍的监管要求；预收款672亿元，总资产1939亿元，总负债1546亿元，剔除预收款后的资产负债率为68.78%，低于70%的监管要求。“三道红线”指标符合“绿档”要求，获得年度有息负债总额15%的增长资格。

需要注意的是，监管层面只是对房地产开发商的负债比例做了限定，并未提及负债总额。从最近五年万科A的财报来看，其负债总额从2017年的0.97万亿到2021年的1.54万亿，期间没有出现任何降低，甚至已经接近翻倍。负债比例的缩小，主要得益于各项股东权益的不断增长。基于此，我们只能说万科A的负债数据满足监管层的要求，但并不代表未来其不存在偿债危机，毕竟1.54万亿的总负债是其现金准备1494亿元的十倍有余。

技术面：自3月16日创出新低后，万科A股价累计反弹35.34%，基本收回了2月23日至3月15日的跌幅，V型反转结构确立。最近三个交易日累计上涨14.59%，最高触及20.6元，接近中短期阻力位21元。考虑到上证指数仍处于反弹状态，预计万科A当前的多头波段将在下周延续。

行业内其它个股：保利发展和招商蛇口位列房地产开发板块总市值第二和第三位。招商蛇口年报早已公布，营收总额1606亿元，增速23.93%；净利润103.7亿元，增速-15.35%。保利发展2020年净利润总额289.5亿元，2021年前三季度净利润135.8亿元，四季度基本不可能实现160亿的净利润额，所以2021年全年净利润增速大概率也是负值。由此可见，2021年净利润下降不单单是万科A一家企业的问题，而是整个房地产行业面临的系统性风险。对于行业发展前景，万科集团董事会主席郁亮表示：“高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声，也并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的业务。”郁亮的态度非常明显，房地产行业即将从增量时代转变为存量时代，开发商也将从“高周转”模式转向以物业为核心的服务模式。由于物业服务的体量远小于房地产开发，预计万科A在这段转换期内业绩将受到负面影响。

▋总结：ATFX分析师团队观点：我们一直强调，当前恒生指数、上证指数、深证成指等大盘指数的上涨仅为超跌反弹行情，政策底和消息面利空出清的转折点远未到来。万科A可以在中短期交易多头，但不建议抱有长期持单的心态。

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