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温天纳:香港楼市潜在危机

港股昨天大跌超过五百点,当中自有外围下挫与春节长假期避险的原因,不过,一个更为直接的原因已经静悄悄杀到,市场传出香港政府有可能在春节前后动用五招重药来抑制楼市的升势。
互联网2013/02/07 15:53:50查看回帖 收藏此文

港股昨天大跌超过五百点,当中自有外围下挫与春节长假期避险的原因,不过,一个更为直接的原因已经静悄悄杀到,市场传出香港政府有可能在春节前后动用五招重药来抑制楼市的升势。

那么这些传闻的重药是什么呢?据称五项猛烈调控楼市措施包括:

1)大幅再增加买家印花税(BSD);

2)第二套房额外征税不少于5%;

3)港元八百万以上楼盘将再减贷款额度;

4)第三套房将全面停止提供按揭;

5)在本季度内推出近万伙居屋(以超长楼花形式出售)。

在以往,笔者在《中环人》栏目也曾撰文,香港楼市的确十分奇特,每当香港经济危机来临的时刻,产业结构需要改变或提升的议题备受关注的时候,很奇异地,经济又会开始慢慢复苏。而且,每次都是很大程度上由楼市升值所拉动,但是目前疯狂的楼市,已经扼杀各行各业,开始令到香港全面失去竞争力。

楼市泡沫化上升的原因有很多,大家觉得楼市只会升不会跌是一种原因,商品化也是主因之一。在香港去年实施额外印花税(BSD)之前,香港楼市吸引了不少内地投资者,笔者近年在内地不少城市也逗留过,接触过内地不少的商家巨贾,他们均视香港物业如投资股票般,是重要的投资工具。

香港的地产发展商非常聪明,以往要内地买家以“天价”购买那些物业,他们也彻底了解他们独特的投资心态和价值观。为何笔者要这样说呢?内地买家普遍认为住在单栋式屋子或别墅非常不安全,保安难守。虽说香港是一个比较安全的城市,但是治安的事情谁都难担保,不怕一万,只怕万一,出了事情就不好了。另外,内地买家有一套不一样的价值概念,部分买家认为别墅式物业是没有独特性的,投资价值也稍低。

内地朋友向笔者强调一点,他们不用传统的香港房地产估值方式去买,不代表他们没有理性。他们的投资理念非常清晰,物业必须有价值,有独特性,最好就是把一个类似别墅式的物业建在一栋摩天大楼上。他们和我说,这个某某屋苑的顶层单位全世界只有一个,卖了就没有了,不像那些单栋式屋子或别墅,随时都可以再建。 

香港的地产发展商以往就看中了这心态,在发展大型物业屋苑时,往往会把顶层的几个单位改成极豪华的住宅,一系列的“董事屋”、“独立屋”等等名堂出现,“空中花园”,“空中游泳池”的设施就是看准了内地准买家独特的心态。笔者认识的香港本地或海外的投资者一般是不愿意用一个超天价去买一个高楼公寓,他们的喜好偏向与连土地相连的别墅,这就是内地买家和境外买家投资取态上的分别。

不过,内地朋友还是有怨言的,他们埋怨说整个楼房的住客背景只是以社会中层为主,也有不少是租客,因此邻居的背景并不十分统一,富豪不多,实在美中不足。

香港楼市目前的确去到一个风高浪急的境地了,出现这情况,主要是由于借贷成本异常低廉,住宅市场已经去到历史新高,楼价已经远远超出居民的承受能力。

笔者认为,如果香港经济不能摆脱楼市泡沫周期性危机,特区政府任由房地产失常发展,香港将永久失去经济转型的机会,持续弱化本地的创造力,经济体系也将持续被边缘化,经济地位将被其他城市所取代。

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