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黄先生1996年就开始投资房地产,在浙江人中间算是比较早的。在北京,他主要投资写字楼,然后出租。
2001年,他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼,专门出租给刚毕业的大学生。为此,他还花了10万元钱专门委托一家网站做市场调查。调查结果是北大和清华的学生毕业出来能赚5000元钱的工资,但是要花1000元钱租房子,1000元钱租写字楼。
黄先生把写字楼隔成8平方米左右的小间,配备好生活和工作设施,专门出租给刚毕业的大学生,结果,在许多写字楼都租不出去的情况下,他的写字楼被排队抢租。黄先生说:"回报率那时候是15%,现在将近18%左右。"
黄先生自己总结了一套买房的经验,投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息;第二是出手要快;第三个才是增值。"3个必须至少符合两个,要么你出手慢一点,租金抵了银行利息,增值快;要么就是出手方便、增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就会亏死!"
黄先生认为,投资房产,升值空间最少要达到6%才可以完成原始积累的12%,如果达不到就会亏本。为此,他计算出一套投资房产的盈利公式。他说:"投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5-6厘,加起来除2,一年要达到6%,房子要增值在6%以上,一年有10%的投资回报,这就是属于一般的投资。比如说买过来是50万元,明年租金2.5万元,明年价值55万元左右,要不然你这个投资是亏本的。"
黄先生说,他与其他投资者的不同,就是把投资房地产专门当作生意来经营,先进行前期考察,把市场环境摸清楚了,再作出决定。 |
