|
新年前两周，哈尔滨住宅交易量持续走低，其中二手住宅成交量同比减少一半以上。一些房屋中介的统计数据表明，目前二手住宅的周成交量比上年7月份时至少下降七成。
“新房卖年限，二手房卖地点。”除了价格比新房低，二手房的地点优势是购房者看重的一项重要因素。随着一批市民将住房以小换大，以旧换新，给二手房市场提供了源源不断的房源，吸引了一大批刚参加工作的年轻人、退休的老年人、外地来哈安置群体购买二手房，成为二手住宅的购买主力。
与新房相比，二手房价格随行就市，灵活易变。因而，有业内人士认为，通过二手房的市场走向更能窥探房产市场的变化及预测未来走势。
二手房交易量连创新低，销售价格止住小步快涨的态势，回复稳定，这更加强了市民购房的观望气氛。一些卖房者扛不住降价卖房，买房人从中受益，似乎是目前大多数观望中的购房人所希望出现的一种局面。然而，房价的“拐点”真的会出现吗？北京奥运会之后房价会降吗？业内人士各有观点。
表象:交易数量直线下降 大批小中介已关门
根据哈尔滨搜房网网站统计，去年12月26日，哈尔滨市新楼盘销售出现了令人震惊的零交易量，全市商品房无一套成交，让业内人士唏嘘不已。而市房产住宅管理部门建立的权威房地产信息网站的统计数字更印证着新房销售的低迷，今年初始，新房交易量一直呈下降趋势，7日成交量仅3套。今年起的日售房量不足日常平均值的1/5。
二手房市场也同样处于交易量下降的窘境，一些规模小的房屋中介更是面临生死存亡的考验。花园小学附近的一家房屋中介人员说，以前这里虽然谈不上顾客盈门，每天的咨询者却也是络绎不绝，但现在常常一天连一个询问房源的顾客都没有，因而这两天就打算把外间租出去，只在里屋留下一人一桌，节省开支。而在距这家中介一条街之隔的另一处房屋中介已经关门有20余天了。
虽然哈尔滨市一些较大规模的房屋中介公司在接受记者采访时不愿透露交易量，甚至一些公司表示交易量降幅不大。但据一房屋中介公司负责人透露，房屋中介公司不愿向媒体承认二手房交易量下降是出于自身利益考虑，怕交易量下降的惨淡数据更加重市民购房的观望态度，使本已低弥的市场更加低迷。但交易量下降却是不争的事实，进入去年10月份以来，哈尔滨市二手房交易量就开始下降，目前，周交易量至少比7月份时下降了7成，这还是对于规模较大的公司来说。街头大批的小中介都已经关门了。
小步快涨止住 总体房价坚挺
二手住宅销售量下降，房价却依然坚挺。虽然止住了小步快涨的态势，但总体上价格却并未回落。
温氏房地产中介公司一位销售经理介绍，哈尔滨市的二手住宅价格从2004年开始上涨，2006至2007年涨幅最大，尤其是去年上半年，房价的涨幅半个月就能看到，一套二三十万元的住房销售价格半个月就会上涨5000元。在2006年一套售价5.6万元的一室一厅住房，去年就能以12万元的价格成交。市民购房是买涨不买跌，今年房价的上涨刺激了市民的购房、换房的欲望，一些市民把5年后的换房计划都提前了，卖出小面积住房再换大房的交易人群比例非常大，促使去年二手住宅交易非常活跃，该公司一年的房源就达上万条。
业内人士粗略估计，在今年二手房交易活跃的时期，哈尔滨市二手房中介公司数量至少达到3000家，一些婚介、职介、劳动介绍所，都兼作起了房屋买卖。其中，规模较大、比较正规的有三四家。
根据国家统计局哈尔滨调查队的统计，去年上半年哈尔滨市二手房住宅价格涨幅总体上高于新建商品房住宅价格涨幅2.5个百分点。以5月份为例，在全国15个副省级城市二手房住宅涨幅比较中，哈尔滨市在深圳、大连、厦门之后，与南京并列第四位。
哈尔滨市一家较大房屋中介销售人员介绍，去年5月至9月，二手房成交价格仍在上升，但自10月以后，二手房价格止住了上升脚步。一直到现在，价格保持平稳，虽然没有再上涨，但总体上也没出现明显的回落。
分化:小户型住宅撑住价格 学区房遇冷，成交量锐减
在哈尔滨市新房销售几乎进入停滞期的时候，二手房还能有交易量，并且价格没有回落迹象，得益于小户型二手住宅的支撑。
“最近八成以上的成交房屋都是价格在30万元以下，使用面积60平方米以下的房屋。”报达二手房中介公司销售经理介绍。另一家位于市中心繁华地段的中介公司人员也介绍，在繁华的地段，使用面积在40平方米左右、价格在20万元左右、一室半或两室户型的二手房非常热销。在眼下的交易淡季，成交的房子基本都是小户型。
他们认为，小户型集中体现了二手住宅的优势，能够满足购买人群的购买目的。目前，二手住宅的购买人群以刚毕业的、积蓄较少的年轻人、需要住在交通方便区域内的上班族、来哈买房安置的外来人口为主。他们拿不出更多的钱购买价格较贵的房子。二手房具有地点、价格、即买即住等优势。20万元左右的房子可以现金购买，也可以办贷款，对这些购房者来说，压力都不是太大，因而这个价位的房子占二手住宅成交量的比重最大。
此外，目前仍有投资性需求。这部分购房者一般会选择区位优势大、具有升值潜力的小户型二手房，作为投资或出租，与大户型相比，不但更可能保值，获取高额收益的可能性也更大，以后再卖出也相对容易。
就是由于需求旺盛，小户型二手住宅的价格没有下降，成交量占二手房交易总量的80%以上，稳住了整个二手房市场的价格没有下滑。
在小户型二手住宅整体看好的情况下，也有一部分遇冷。这就是之前一直火爆的学区房。由于学区房已经被炒热很久，价格上涨过猛。一套一室半的房子与地点相近的非学区房价格就可能相差三四万元。而且，学区房一般年限久，如继红校区的房子不少是上世纪70年代建成的。虽然各个银行执行的政策不同，但一般是购买超过1990年前后建成的住房银行就不给办贷款，严重限制了市民购买学区房。现在，一些市民宁可花钱择校也不愿靠买房获得学区，导致眼下学区房成交量锐减。
大户型住宅有价无市 户型越大单位价格越低
虽然二手房销售价格没有下降，但相比于小户型住宅不降价仍可成交的情况，大户型住宅可谓是有价无市。
报达和温氏二手房中介的销售人员介绍，大户型二手房的需求人群少，大户型房子买到手后不好脱手，投资有赔钱的风险，因而以投资为目的购房者一般不会买。而固定的购买群体又比较挑剔，购买价格在35万元以上的二手住宅，一部分购买者是希望“一步到位”，因而不但有冷山、顶层等有明显问题的房子不会买，连房屋朝向、楼层、年限、小区环境、物业管理等方面都有严格要求，成交比较难。
此外，去年10月1日开始实行的面积“超标”住宅契税征收标准的调控作用已经充分体现。以前哈尔滨市的普通住房均享受1.5%的税率优惠，而在这项新住房契税征收标准中对普通住房做了明确的界定：住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)；住宅单套建筑面积在140平方米以下(含140平方米)；实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下(含1.4倍)。不属于普通住房即为非普通住房，在进行商品房和二手房交易时则需按3%的标准交纳契税。
销售人员介绍，这项俗称为豪宅税的契税标准给建筑面积在140平方米以上的二手住宅的交易以致命一击。这类豪宅现在看非常难出手。前两天，一套地点较偏的145平方米的住房，房主售价39.9万，虽然看似价格不高。但算一算，交易这套不足五年的大户型住宅仅契税就需缴纳6万元，最终，买主就是卡在这项费用上没有成交。
根据销售经验，销售人员认为，出售大户型住宅的市民心理期望值很高，房价定得也高，但有价无市，没有购买者，不出一个月房主就会扛不住自动降价。
目前，哈尔滨市二手住宅价格整体上也是户型越大，单位价格就越低。以河沟街一带二手住宅为例，小户型住宅按建筑面积大约3500元每平方米，大户型住宅每平方米约3200元左右。
个人房屋买卖税费到底有多少
目前，在哈尔滨市办理个人房屋买卖时，应缴纳契税、手续费、登记费和工本费。其中，个人住宅买卖时，需征收的契税参照评估价格来收取，住宅单套建筑面积在140平方米以下(含140平方米)、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下(含1.4倍)的普通住宅，按1.5%的标准征收，非普通住房按3%的标准交纳契税。手续费按面积收，每平方米建筑面积6元；登记费每套房屋为80元。非住宅在买卖时，契税按评估价格的5%收取；手续费按评估价格的1%收取；登记费为50元，如果超过100平方米，则超出部分加收0.20元/平方米。此外，非唯一房产、不足5年房产，还应按规定缴纳营业税、个人所得税。
观点:宏观调控和加息政策的影响
二手房终于在去年底止住快涨的态势，业内人士认为，有季节性因素。按惯例，二手房交易量5月至10月呈上涨趋势，10月以后呈现下降趋势，冬季交易量下降是正常现象。但眼下的交易量比去年同期减少一半，就说明国家政策调控力度显现出来了。
市房产交易部门有关人士认为，除豪宅税深刻影响了建筑面积140平方米以上的住房交易外，去年六次加息的累计效应不容忽视。综观去年以来加息后的房产市场表现，加息时间分别为3、5、7、8、12月，虽然数据显示加息次月的成交并未出现明显下跌迹象，但是从加息累计效应来看，成交量却发生了变化，比如处于二手房交易旺季的8—10月在经历了3次加息后，成交量出现明显缓慢上升现象，到10月份就出现大幅下降。不难看出，短期加息对市场影响有限，但是长期的加息无疑会对抑制需求起到一定作用。去年9月底央行与银监会发布的第二套房贷新政如果严格执行，会与加息累积效应一起影响二手房购房者的购房首付及贷款成本。
此外，股市波动对房地产走势影响正逐渐加大。小股民由于资金有限，看到首付款比例及利率的提高，继续留在股市的意愿增大。这些都加重了市民的观望心理，导致哈尔滨市新房和二手房交易量锐减。
购房者将做出不同选择
买卖双方心态变化直接影响房地产市场的发展。专家认为，今年哈尔滨市的购房者对于买房与否将会做出不同的选择。普通有购房意愿的消费者可分为两种情况，一种是由于目前二手房市场陷入低迷，期望国家继续出台控制房价的政策，等待房价下降；另一种则会采取积极主动的态度，他们认为房价抗跌，至少会保值，遇到合适的就会购买。
对于投资者来说，有实力的投资者依然会入市，因为这些人群并不缺首付款或是担心利率的调整，他们看好的是楼市长期的发展，而实力有限的投资客会由于投资成本的加大，逐渐退出楼市。从股市来看，虽然大多数机构仍预测今年会是牛市，但也预测会以结构性调整为主，失去诱人的涨幅，一部分市民抽身转为买房作为固定资产投资也有可能。
大户型二手房价格有望下降
市房产交易管理部门有关人士认为，影响今年二手房市场走势主要因素应该是：住房的刚性需求量(即俗称的自住型需求)、供应量和政府对楼市的调控政策。
今年哈尔滨市二手房市场刚性需求依然存在，并且有放大趋势。金融政策也可能还要出台，预计今年银行还将调整贷款利率和银行准备金率。对于家庭购买第二套住房的首付额度和贷款利率等政策会严格执行，对于二手房交易量将形成较大的影响。如果今年前几个月没有更严厉的调控政策出台，二手房市场有望像去年一样于春季开始回暖。
而对于目前二手房市场大户型滞销的局面，中介公司的销售人员认为，短期内需求减少会出现有价无市的局面，长期需求减少将会导致价格下降。虽然目前还不好说今年小户型二手房价格会不会上涨，但肯定不会下降，而大户型二手住宅价格有望下降，想购买大户型二手房的市民可以再等一等。 |
