【图解】彭博：香港房价明年可能会再涨10%

环球外汇11月27日讯--香港房地产市场的火热程度在短期内没有冷却的迹象。香港房价今年已经上涨了11%，完全无视那些等待泡沫破裂的怀疑论者，以及政府通过大量税收和抵押贷款限制来控制全球最昂贵住宅市场的企图。

要说真有什么的话，由于投资人纷纷将资金投入房地产，近几个月来这股狂热愈演愈烈。买家推升香港楼市纪录，从山顶豪宅到未开发的住宅用地全都创下纪录高点。香港的核心地区中环的商用房地产也一直有巨额交易。

据瑞银不动产泡沫指数，香港房价的飞速上涨，已让其陷入泡沫风险区域。即使如此，房地产顾问公司Colliers International Group Inc.指出，明年大众市场房价的涨幅料为8%到10%。房地产顾问公司莱坊(Knight Frank LLP)预估，明年这类房屋价格将上涨5%，而豪宅或上涨8%。

下面5个理由说明了房地产市场会继续无视经济增长放缓的预期：

1.供不应求

每年平均有2万套新的私人住宅进入市场，几乎不足以覆盖每年成为永久居民的2万中国内地居民。彭博数据显示，第三季度未售出的公寓数量降至2015年以来的最低水平。

2.贷款容易

资金充裕的开发商正竭尽全力吸引买家。新鸿基地产有限公司向买家提供高达120%的贷款金额，90%购买新房产，30%用来偿还现有的抵押贷款。

3.利率低

有迹象显示，即使在利率上升的前景下，银行间的抵押贷款大战仍在肆虐，汇丰控股有限公司也在提供跟竞争银行相匹配的低息贷款。香港最大的抵押贷款银行向一些客户提供银行同业拆借利率，如果他们从其他银行获得类似的贷款，他们的利率将会达到1.28个百分点，小于2%。

CBRE公司香港、华南和台湾地区研究主管马科斯陈说:“这些利率是非常便宜的，即使美国基准利率推高了25或50个基点。”

4.房产再融资

新购房者面临的最大问题是香港金融管理局的贷款与估值比率要求最低是首付比例为40%。年轻购房者正越来越多地转向他们的父母，他们的购房资金部分来自于再融资抵押贷款的收益。这也使得那些没有资产的家庭更难以进入房地产市场。

根据香港金管局的数据，今年前三个季度，每月再融资的平均数量已从2016年的2200家增至3100家。根据摩根大通香港房地产和企业集团的研究主管Cusson Leung的说法，到8月，再融资的价值相当于基本销售额的50%，“我们有一种感觉，大多数融资都是购买房产。”

5.土地价格飙升

内地开发商积极收购香港土地已将香港房价推高至纪录水平。根据高力公司的数据，非本地开发商占今年政府土地购买总量的68%。今年2月，两家内地公司以每平方英尺22,118港元的价格，创下了海滨地区的最高纪录。一旦开发完成，这些成本最终会导致更高的公寓价格，从而导致邻近的业主提高自己的期望值。

“人们将土地出售转化为最终的价格，当价格高于市场时，每个人都会提高自己的价格，”咨询公司仲仲公司香港研究主管丹尼斯马表示。

编辑:麦憨