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APJFX奥爵:风向变了,万科怕了?!两个消息传来,市场危矣?

在一份刚刚流出的《郁亮主席在南方区域9月月度例会上的讲话》中
APJFX奥爵2018/09/26 14:36:48查看回帖 收藏此文顶一下发私信

郁亮怕了?!万科:风向真的变了!

 

在一份刚刚流出的《郁亮主席在南方区域9月月度例会上的讲话》中,现任万科A董事会主席郁亮提到了万科为应对行业变化正在做的四件事:战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。

郁亮在讲话中提到:当前的问题,不是简单的行业和经济出现了问题。而是政治、经济、国际、军事等方方面面都不一样了。

集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以“活下去”为最终目标。

可见,面对当前的局面,郁亮把目标设置成了一个企业的底线:生存。为了活下去,接下来,郁亮把回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。

万科对自己的标准提的非常高。2018年,万科设置的回款金额是6300亿元,不低。现在,2018年,已经过去了三分之二,6300亿元回款还没有完成一半。

所以郁亮很焦虑:“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停了。”

万科到底在担心什么?

对于这份讲话,财经作家刘晓博分析出以下几个要点:

第一,当前楼市的确发生了巨大变化。

刘晓博推测,未来将可能出台更严厉的调控措施,或者加税。

在这种情况下,开发商,尤其是小开发商,在某个具体项目上被迫亏损甚至做出牺牲,成为大概率事件。万科这样的大企业,虽然可以做到“东边不亮西边亮”,但如果缺乏现金,一旦楼市成交量下滑,也将比较麻烦。正因为如此,郁亮强调今年要有6300亿的汇款。

第二,市场真的这样危险吗?

郁亮对当前市场表示了深深的敬畏,提出了万科“活下去”是基本战略,这的确“骇人听闻”、

对于中小开发商来说,市场的确非常危险,甚至不可预测。但对于万科来说,不仅问题不大,反而还是收购兼并的好时机。现在融创中国的孙宏斌也常常对市场做出“危言耸听”的判断,最后融创发展得比谁都快,拿地速度堪称第一。

第三,郁亮真正担心的是大环境的变化和“反资本、反大企业”的思潮。

郁亮称,“最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业”。这意味着,大企业天生就有原罪,而当小概率的突发事件出现的时候,往往可以让一个大企业陷入非常危险的境地,因为全社会都会认为——“算账的时候”来了。

郁亮说“正是因为诚实、低调、忧患意识我们才躲过一劫”,这是在指股权之争吗?“股权之争”的劫难后,万科已经成功上岸,成为国有控股的“混合所有制”企业,其实比较安全。只要管控好现金流和扩张速度,当前的调控对万科是极为有利的。

由此,刘晓博总结,郁亮的最新讲话,值得每个民企老板认真学习几遍。真正需要考虑“活下去”的,反而是万科以外的其他非国有开发商。

楼市还爆出两个大消息

消息一:据中国指数研究院数据显示,今年前8个月,土地流拍已增至890宗,远高于去年。在这之前中原地产披露的前7个月土地流拍量为796宗,土地流拍仍在大规模进行着。

消息二:据经济参考报披露,目前,多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销,包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。北京、厦门、海口、三亚的房价均在调整当中。

“财经韬略”分析,以上两个消息透露出了两个信号:

1、房企的日子不好过了。

在楼市调控力度空前的当下,大小开放商也需要勒紧裤腰带过日子。

一向拿地激进、被外界成为“地王收割机”和“并购之王”的融创开始强调安全第一,着手准备度过这漫长的冬天。孙宏斌甚至在年中业绩发布会上表示,未来投资房子不如买融创股票。

万科也正忙着“去地产化”,郁亮近日更是放出言论:“未来三年只要活下去”。

头部房企尚且如此,可以想象得到,如今的房企日子有多艰难。

2、多地房价正在调整当中。

未来一段时间或将有更多的城市进入调整期。但所谓的调整,并不是大家所期望的暴跌,更不会跌倒我们所盼望的价位。

以厦门来说,此前就有各种传言说厦门楼市崩盘,事实却完全不是。多数业内人士分析认为,厦门楼市更多的是回归理性。

而纵观全国范围,房价正在进行有效下跌的城市屈指可数,除了厦门、北京、环京,其他地方如杭州、青岛、成都、天津、武汉、合肥也都只是微调,不痛不痒。

理由其实很简单,尽管政府志在稳住房价,但经济下行压力之下,楼市这根顶梁柱仍需要发挥作用,坚决不能成为负累。

该不该买房?

对于这个问题,财经韬略所坚持的观点是:

刚需客越早上车越好,已经入局了的长线投资客,只要选对了城市和地段,根本没必要恐慌。因为,从全球范围来看,优秀的、潜力大的城市,房价长线一直上涨的势头从未改变过。

例如1998年金融危机后,香港楼市经历了六年熊市,跌幅累计高达62.2%。但站在2018年会看时会发现,当初的跌幅早在2011年已经填平,之后屡创新高,截止到目前,香港楼市的均价在1997高点基础上又上涨了41%。

内地的热点城市不可能会出现香港当年的暴跌,也就不用过分担心房价短期的小幅波动。

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